在珀斯最美好的时代，遇见了集万千美好于一身的Subiaco ONE

“你还要离开珀斯么？”

“不走了。”

“这里重新归入偏远地区让我的移民之路不至于再那么绝望；”

“这里的楼花公寓退税政策让我离在这安置个小家更近了一步；”

“这里的低利率让我不用再背负喘不过气的房贷；”

“这里的春天很美，这个时代也很美。"

有人想着离开，也有人想着到来。当许多人都还将注意力放在西澳的房价已经遭受了将近四年的寒冬，过去一年又跌了多少百分比时，有一批来自州际间和海外的投资者却已悄无声息地涌进了珀斯的房市，在他们看来，房价低位和创纪录的低利率提供了绝佳的购买机会。

据Domain发布的九月季度报告显示，自年中公布的多次降息、宽松贷款等利好政策以来，珀斯的房价虽尚未像东部城市一样出现明显的涨幅，但公寓房价也在九月份首次迎来上涨，当季公寓房价上涨2.8%，中位值上升至$344,672澳元。

同时，房屋租金已经有所反应。Domain的9月份季度租房报告显示，在截至9月份的过去一年里，珀斯房屋租金中位值增长了5.7%，至每周$370澳元，这也是自2013年6月以来最大的年度增幅。珀斯公寓租金同比大幅上涨，涨幅为3.3%，中位值达$310澳元/周。并且珀斯西区的公寓租金年度增幅最大，达到6.7%。

许多经济学家都会把租金收益作为楼市的主要指标。NAR首席经济学家劳伦斯·尹（Lawrence Yun）则表示，投资者会重点关注租金和房价走势之间的差异。

如果某个市场的租金持续上涨，但住宅价格却停滞不前，这在投资者眼中正是逢低买进的好机会。他还提到，相比于房价，租金的反应速度要快得多，而且能更好地反映当地经济状况，并认为租金是衡量市场总体形势的先行指标。

这也不难理解为何珀斯会在这个时候进入来自洲际和海外投资者的视线。

REIWA总裁达米安·柯林斯(Damian Collins)指出，“珀斯以外的投资者回报很小。而在珀斯，投资者可以在低位入手性价比更高的投资房产，并在低利率的情况下获得更可观的收益，因此来自悉尼和墨尔本的精明投资者已经把目光投向了西澳，因为那两个主要城市的高房价令他们望而却步。” 珀斯房价中位值为$527,107澳元，不到悉尼房价中位值$1,079,491澳元的一半，也远低于墨尔本的$855,428澳元。

柯林斯还表示，尽管市场还在缓慢回升，目前投资者仍处于逢低买进的初期阶段。他指出，投资者通常占市场份额的30%，但根据当地房产经纪人的反馈，目前这一比例远低于30%。考虑到市场已出现逐渐的改善，以及西澳洲提供75%的印花税折扣政策，重新纳入偏远地区等利好，市场将进一步复苏，购买西澳房产的投资者数量将大幅增加。

若不想等到房价真正涨起来的时候才后悔没有在低位的时候入市，不妨现在就开始行动起来挑选理想的投资房产。而投资房产区位的选择就成了我们首要考虑的问题，Subiaco作为西区中颇受当地人喜欢的一个区或许是个不错的选择。

坐落于CBD西侧约4公里的位置，Subiaco是珀斯西区人气颇高的一个区。这里由West Leederville、West Perth、Shenton Park、Daglish、Jolimont和Wembley所围绕，汇聚了优质的购物、休闲娱乐、公园、教育、医疗、交通等城市核心资源。

得利于近市区、学校和交通便捷的条件，这个“离尘不离城”的区就成了城区白领工作者首选的置业或租赁之地，Subiaco的居民有89%是白领，这个比例比大珀斯（Greater Perth）还高出20%。当地居民家庭平均年收入高达$123,918澳元，其中41%居民的年收入更是超过13万澳元。

高且稳定的收入保障了更多优质的长期租户，这也是Subiaco区长期以来受投资者喜爱的原因之一。根据最新的人口普查统计，这里有46%的房屋是出租物业，远高于大珀斯地区28%的比例。

由于Subiaco的租赁市场需求旺盛，租金表现也十分优异。当地公寓（Units）的每周租金中位价为$420澳币,截至2019年6月前的12个月公寓租金增长了1.8%，当下租金年收益约4.6%，也就是说，一套50万澳币的公寓一年的租金收益可达到约2万3澳币。

Subiaco区的租赁物业中以一房和两房为主，公寓租金水平远高于大珀斯地区。以REIWA公布的2019年六月份季度数据为例，市场上39个一房物业的每周租金中位数为350澳币，41个两房物业的每周租金中位数为$453澳币，而大珀斯地区的同类物业周租金中位数仅为$330澳币。

Subiaco作为珀斯一个老牌的富人区，不仅拥有历史沉淀下来的成熟配套基建，更难能可贵的是它还在不断发展。要看一个区是否具备投资潜力，不只需要看其已有的，还需要看到他将有的。

而Subiaco作为珀斯一个重点的再开发城内区，未来的蓝图已经清晰可见，因为这一切都已经在实践，而非设想。

西澳洲政府正在实施34公顷土地面积（包括Subiaco Oval 旧体育场以及周边土地和玛嘉烈医院旧址）的复兴计划。这个项目预计吸引价值100亿澳元私人资本投资并为Subiaco创造650个就业岗位。

鲍勃霍克高中作为Subi东区再开发计划的一部分，预计在明年正式投入使用，目前正在建设中。预计到2025年，该校将招收7至12年级学生，最多可容纳2,000名学生。新校将包括教室、科技实验室、图书馆、礼堂、行政管理和学生服务以及表演艺术中心，标志性的Subiaco Oval则将被用作操场。

Bob Hawke College 鲍勃·霍克学校更是与珀斯其余几所名校包括Churchlands senior high school, Willetton senior high school, Rossmoyne senior high school，Applecross senior high school, Shenton College 和 John Curtin College of the Arts齐名，作为珀斯最出色的7所公立高中，将在明年二月份开始招收35名来自中国的高中生学霸。这所新学校的地位自然不言而喻了。（更多学校详情可点击文字查看往期内容）

SUBI XO综合开发项目包括零售、餐饮、商业中心、电影院、办公区以及拥有168间房的Park Regis 酒店。一家主要的矿业公司Mineral Resources已将该综合大楼的10500平方米用作办公室，KeyStart和已有的租户iiNet也会入驻。这里预计将创造250个酒店工作岗位和容纳1000个职员。

新快线正在建设中，预计2021年正式投入使用。 该线路会将Subiaco与东区包括Bayswater, Redcliffe and Forrestfield等区连接起来，同时还计划将其接通至Ellenbrook火车线，形成更广泛便捷的交通网络。

ST JOHN OF GOD作为西澳顶级的私立医院，拥有世界级的医疗设施与服务，扩建计划正在筹划中，其中包括新增手术室、单人病房、咨询套间以及一个研究所。当地的居民与工作者都将受益。

最万众瞩目的当属为Subi注入新活力的旧市场改造计划， 不久的将来，这片5400平方米的黄金地块将屹立一座大型的商住综合体-ONE SUBIACO，共三栋建筑，包括237套公寓，首层2000平米的公共区域容纳近50个零售与餐饮店铺。这一项目将带来150-275个工作岗位。

Subiaco的发展并不止于此，随着以上项目的逐个实践，将会有越来越多人口和活力汇聚到这里，根据2016年的澳洲人口统计显示该区有9202位居民，西澳政府预计在未来十年这里将会有超过59%的人口增长，每年平均增长543位居民，这也意味着当地的住房市场需求也将进一步增加。

在最好的时代遇见对的项目

是如此幸运

豪斯地产很荣幸成为ONE SUBIACO的华人独家销售，带大家全方位地了解ONE的魅力所在。ONE作为Subiaco城区再开发计划的一部分，这个项目注定汇聚焦点，未公开发售前就已劲售超过80套的佳绩更加力证当地居民对这个项目的认可。

坐落在Subiaco Pavilion Market旧市场原址，Roberts路和Rokeby路交汇处的Subiaco心脏位置。与深受亚洲人喜爱的生鲜食品集市Gloden Choice 仅一墙之隔。步行范围内生活方便程度指数（Walk Score）高达99分，出门即是火车站，所有城市核心资源：学校、美食、购物、公园、娱乐、医疗、商务尽在咫尺之内。便捷的生活方式深受自住买家和租户的喜爱。

公寓六楼的空中花园搭载了全功能的会所设施，包括有机蔬果园、19.5米恒温泳池、巴厘岛度假式凉亭、健身房、配备美食家级别厨房的宴客厅、室内外用餐区、烧烤区、雪茄与品酒厅等应有尽有。ONE的住户可一键预定免费使用所有设施，不仅是自住买家的福利也是租售物业的一个绝佳加分项。

（滑动查看更多图片）

更可喜的是，ONE的住户能够以高性价比的物业管理费享用这一切配套设施。

*（以上所示仅为区间，具体管理费依据不同户型而定，顶层豪宅三房至六房详情请咨询豪斯投资经理人）

ONE总共有三座建筑，既成一个整体，又相互独立，拥有不同风格的户型与室内设计，却也拥有同样的品质，适应不同人群需求。

（点击图片查看更多项目详情）

室内设计由澳洲知名设计事务所Hames Sharley执笔，采用人性化设计，让空间服务于生活，从而塑造出更为宜人的居住环境和氛围。获奖无数的西澳顶级开发商Blackburne享誉100%项目成功率，并与严格筛选的Tier 1建造商强强联手，往期作品品质有迹可循，卓越品质值得信赖。

（滑动查看更多图片）

（滑动查看更多图片）

（滑动查看更多图片）

（滑动查看更多户型）

ONE的一房并不是你所理解的传统一房，不仅拥有阔绰的大阳台，让室内空间得到延伸，也有厨房中岛让你施展厨艺。大面积卧室可直通阳台，充足的光线为每天的心情加分。

这样的设计是有理有据的，Subiaco有近50%的居民为没有带小孩的夫妇或情侣，这样的温馨一居室公寓再合适不过。同时，由于近UWA且交通便捷，这也是学生群体的优选户型。

• 年轻家庭、学生、单身上班族、投资者

（滑动查看更多户型）

ONE的两房可以说是最受欢迎与最热销的户型。规整的布局，对开式的设计达到更好的通风效果。宽敞的大阳台则充当了后花园的角色，为小家庭生活增添多份乐趣。

• 带小孩家庭，上班族、投资者

（滑动查看更多户型）

许多人喜欢居住独立房是因为大空间和大花园，却苦于收拾和打理花花草草的繁杂事务。而在ONE的三房中，规整而科学的布局让既可以享受舒适的居住空间，也不用花费太多精力打理。这也是为何许多Downsizers（换小房者）会选择ONE的三房。

• 带小孩家庭、换小房者

相比于Subiaco区高昂的独立房中位价$131万，你在ONE或许可以寻得更理想的高价值居所。

*（高层铂金系列豪宅价格详情请咨询豪斯地产投资经理人）

从投资的角度而言，可灵活地利用公寓的优势来为自己带来更高的收益。 一般来说，公寓的折旧比独立别墅的折旧高，新房比旧房折旧高（折旧仅是虚拟值，并非实际折损房屋价值）。公寓的折旧黄金期限是前五年，我们可以利用起这一点，合理规划。

如何利用折旧？澳大利亚税务局允许在澳购房的买家用折旧来抵扣个人所得税。

注：

1.预计租金收入来源：House Business Group rental estimate for One Subiaco （可向豪斯地产获取完整的项目租金评估报告）

2. 房屋折旧报告来源：Assetreports （可向豪斯地产获取完整的项目折旧报告）

*以上举例仅供参考，具体情况可联系豪斯地产为您做专业的咨询

如上图表格所示，以年收入8万澳币为例，在没有其他抵税的情况下，一年要上交1万7到澳大利亚税务局，一年辛辛苦苦到手只有6万2澳币。假如花20%首付购入ONE一套价值45万的一房公寓，并享受很低的贷款利率，交房后每周预计会有450澳币的租金收益，以租养息。而房屋所产生的所有费用可用于抵税。一番操作后，每年需要交的税从17,000澳币下降到了14,000澳币，不仅少交3000澳币的税，还赚得了一套房子！

*（实际租金收益依具体户型和不同情况而定，表格仅供参考）

随着西澳重新被纳入偏远地区这一移民利好政策的实施，这里将再次成为留学生和州际工作者的首选项，人口的增长则会是当地经济和房市的主要拉动力之一，租赁市场预计也会持续增长。命运往往是掌握在主动的人手中，风口也不会常有，正在入市的投资者们或许就是深谙这样的道理才能够先行于他人。

ONE预计2020年上半年动工，在此之前买家可享受西澳楼花公寓印花税退税政策，最高可获高达5万澳币的退税（退税新政详情可点击文字查看往期内容）。同时，通过豪斯地产购买优选房型还可享独家限时优惠，详情请咨询豪斯地产投资顾问。

*（文中项目图片已获授权使用，盗图必究）

（点击观看项目视频）

豪华概念展厅开放中

欢迎预约鉴赏

扫码关注

豪斯地产官方微信公众号