一、法院裁判情况
2016年12月13日汪某与徐某通过某房地产经纪公司居间，签订关于系争房屋的《房屋租赁合同》。该合同约定汪某为承租方，徐某为出租方，并约定：1、房屋的租赁期限自2016年12月16日起至2017年12月15日止，出租方应于2016年12月16日前向承租方交付房屋；2、房屋租金为每月3,600元，租金以3个月为一期支付；3、房屋租赁保证金(押金)为3,600元，出租方收取租赁保证金(押金)后应向承租方出具收款凭证，租赁关系终止时，出租方收取的房屋租赁保证金(押金)除用于抵充合同约定乙方承担的费用外，剩余部分无息返还承租方；4、租赁期间发生的水费、电费、煤气费、电话(通讯)费、电视收视费等房屋使用费由承租方承担，物业管理费由出租方承担；5、出租方保证在租赁期内，该房屋及其附属设施处于正常使用和安全的状态；6、出租方交付的房屋不符合合同的约定或无权出租该房屋，致使不能实现租赁目的的，承租方可书面通知出租方解除本合同；7、签订本合同时，承租方支付定金1,000元，在双方履行完毕交房手续，该定金作为租金或者租赁保证金(押金)的一部分进行抵充；8、出租方在2016年12月15日前须将有线电视开通，入户门的门锁修复好，电恢复正常使用。徐某于2016年11月22日出具收款收据载明收到汪某定金1,000元；2016年12月13日出具收款收据载明收到租赁保证金(押金)3,600元及不包含定金的三个月租金9,800元。2016年12月15日晚上徐某将系争房屋之钥匙交付汪某，汪某次日至系争房屋内查看，发现房屋内没有安装有线电视，房屋的门及马桶设施损坏，房屋内照明灯泡损坏。汪某与徐某协商未果后通过中介联系徐某要求解除合同，但徐某未能到场协商。2016年12月26日，汪某向徐某发出“告知书”，载明要求解除关于系争房屋的租赁合同，但该告知书未能有效送达徐某。2017年3月1日上海链家房地产经纪有限公司(原某房地产经纪公司)工作人员张某、孙某出具“证明”，载明汪某于2016年12月23日提出解除租赁合同，中介公司业务人员也协助汪某联系徐某协商解除纠纷，但徐某未出面协商。
一审审理中，案外人汪某向法院提交书面说明，载明本案中租赁合同缔结之定金1,000元系本人父亲即汪某交付其的，该款用于支付租赁系争房屋的租金。
法院经审理认为，房屋租赁合同订立后，当事人应按约定诚信履约，出租方应保证房屋符合正常租赁状态，承租方应按时交纳租金及押金，否则应承担法律责任。汪某对事实的陈述有《房屋租赁合同》、《收款收据》、告知书及邮寄情况、系争房屋内部照片及中介工作人员的证明等为证，在未有相反证据证明的情形下，法院对双方之间存在租赁关系、徐某向汪某收取了租金10,800元(其中包含定金1,000元)及押金3,600元、房屋不符合合同约定且无法满足租赁用途、汪某未能实际入住系争房屋等主张予以采信。现汪某主张系争房屋内未能按约开通有线电视、未能修复好门锁、电力及卫生设施无法正常使用等情况要求解除系争房屋的租赁合同，符合合同的约定，法院对此予以支持。因汪某向徐某发出要求解除租赁合同之书面通知未能送达徐某，故租赁合同的解除日期以法院向徐某送达诉状副本等诉讼材料之日期(2017年3月18日)为准。同时，出租方交付的房屋不符合合同约定，致使汪某无法实际入住，汪某租赁房屋之目的无法实现，租赁合同解除后，徐某应当退还汪某已经支付的租金及押金，汪某要求徐某返还已经支付租金及押金共计14,400元的诉讼请求符合法律规定，予以支持。徐某经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利，不影响案件依法裁判。判决：一、汪某与徐某于2016年12月13日签订的《房屋租赁合同》于2017年3月18日解除；二、徐某应于判决生效之日起十日内返还汪某租金10,800元；三、徐某应于判决生效之日起十日内返还汪某租赁保证金(押金)人民币3,600元。
二、案例解析
近年来，房屋租赁普遍存在，或为自住，或为经营，因房屋租赁引发的纠纷也呈上升态势。如何在房屋租赁过程中保护自己的合法权益就显得尤为重要，结合本案，对相关注意事项评述如下：
1、明确房屋的性质、出租人的权利状况。
双方在签订租赁合同前，均有义务对房屋的性质、出租方是否有相应的处分权作充分的了解。一般来说，首先，房屋应按法定的用途使用，例如，居住用房不能用于经营，未经审批、验收等未取得产权证的房屋不能出租，否则可能因建筑不具有合法性而导致合同无效；其二，出租人应为产权人或通过合法途径取得房屋的使用权，否则，真正的权利人可以主张租赁合同无效或解除。在无法查明房屋性质、权利状况时，承租方应在合同中明确约定出租方对房屋性质、权利状况的保证责任，以及相应的违约责任。
2、明确约定房屋用途、设施设备情况。
双方应在房屋租赁合同中明确约定房屋的用途，以及违反约定所应承担的责任。如本案中所约定的“出租方保证在租赁期内，该房屋及其附属设施处于正常使用和安全的状态”、“出租方交付的房屋不符合合同的约定或无权出租该房屋，致使不能实现租赁目的的，承租方可书面通知出租方解除本合同”。正是有了该约定，承租人在发现房屋不符合约定要求时，得以行使约定的解除权，解除租赁合同，较好的保护了自身权益。
3、转租权需要明确约定。
一般而言，租赁合同具有相对性，双方当事人为出租方和承租方，同时也为供应方与使用方，承租人在没有合同明确约定或出租方明确同意的情况下，不得擅自转租，否则，构成违约，出租方可基于法律规定或合同约定，解除双方的租赁关系，并追究承租人的违约责任。
4、租赁期限未约定的双方均可解除租赁关系。
按照《合同法》规定，租赁合同是一种要式合同，六个月以上的房屋租赁合同，均应当签订书面的房屋租赁合同，若未签订租赁合同或租赁合同到期后未续签的，均视为不定期租赁合同，双方得随时主张解除租赁关系而无需承担违约责任。
5、明确约定解除合同的情形及方式。
除《合同法》九十四条规定了法定解除合同的情形外，合同双方均可依据自身利益要求，依据本法第九十三条，约定解除合同的条件，从而充分保证自己合同目的的实现。例如，出租方可以在合同中约定承租方不及时交纳租金或非经自己同意转租时，可以行使解除权；承租方可以约定出租房屋不符合约定条件、承租人不及时履行修缮义务、房屋性质或权利存在瑕疵等情形，可以行使解除权。本案中，承租人正是基于约定，在房屋内的设施、设备不符合约定时行使了约定解除权。
6、及时按合同约定履行合同义务。
房屋租赁合同签定生效后，双方均应积极按约定履行，否则，轻则承担违约责任，重则导致对方行使解除权、承担赔偿对方因此造成的损失等合同责任。
7、积极解决纠纷。
合同双方当事人在合同履行过程中产生争议时，均应积极解决，否则可能要承担赔偿因此给对方造成的损失等责任。例如，本案中，在承租人提出房屋设施不符合约定时，出租人应积极配合整改、修缮，以使合同约定的出租条件得以实现，从而保证合同能顺利履行，保护双方的合同利益得以实现。本案中出租人在承租人依据合同提出交涉时的消极作法，实不足取，其也因自己的行为对相关损失承担责任。另外在合同履行过程中容易出现的争议，一般集中在承租方未及时、足额交纳租金，出租方未及时对租赁房屋进行维修等方面，双方对上述争议的发生负有合同约定或法定义务的一方，在争议发生时均应积极解决，否则将害人害已。
8、律师在房屋租赁的全过程均有不可替代的作用。
上述仅是对房屋租赁行为中的部分典型现象作了简单罗列和分析，现实生活中，房屋租赁行为中应当注意的环节非常复杂，请专业的律师介入，对保护自己的利益、较好的实现合同目的，甚至在纠纷解决中较好的保护自己的权益，均有不可估量的作用。
